Zur Übereignung eines Grundstücks bedarf es der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Ihn gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Egal welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude, wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers dazu, sich um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern und bei der Beschaffung aller dafür benötigten Unterlagen zu unterstützen.

Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien – nicht bei Mietverträgen – die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.

Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert und eine Ausweiskopie, mit dem Vermerk, dass die Kopie dem Original entspricht.

Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen. Halten Personen mehr als 25 % Anteil an dem Unternehmen, müssen auch die wirtschaftlich Berechtigten erfasst werden.

In § 1018 BGB wird erläutert, was unter einer Grunddienstbarkeit zu verstehen ist. Ein Grundstück kann zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks wie folgt belastet werden:

1. Die Nutzung in einer einzelnen Beziehung, die sogenannte Nutzungsdienstbarkeit wie z.B. das Wegerecht.
2. Gewisse Handlungen dürfen auf dem Grundstück nicht vorgenommen werden, wie z.B. eine Bebauungsbeschränkung (Unterlassungsdienstbarkeit).
3. Die Ausübung eines rechts ist ausgeschlossen, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt – die sogenannte Duldungsdienstbarkeit wie z.B. die Duldung von Immissionen.

Beim einem Verkauf (Eigentumsübergang bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen, da sie dem jeweiligen Grundstückseigentümer eines anderen Grundstücks zusteht und nicht nur dem jetzigen Eigentümer.


Die grundlegenden Voraussetzungen für die Begründung einer Grunddienstbarkeit wird in § 1019 BGB beschrieben.

Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Miete, Mietzins, Mietpreis und Mietforderung stehen für das vom Mieter zu zahlende Entgelt:

• Indexmiete, ein variables Entgelt für eine Mietsache, welches an bestimmte Parameter gekoppelt ist
• Staffelmiete, Entgelt für eine Mietsache, bei dem Zeitpunkt und Umfang der Erhöhung bereits feststehen
• Kaltmiete, der Teil des Entgelts für Räume und Grundstücke, der alleine für die Nutzung anfällt
• Nettokaltmiete, auch Nettomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der das Nutzungsentgelt von den Betriebskosten separiert wird
• Bruttokaltmiete, auch Bruttomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der im vereinbarte Entgelt die Betriebskosten inkludiert sind
• Bruttowarmmiete, bei Wohnraum das Entgelt, welches für Nutzung und Betriebskosten insgesamt anfällt
• Vergleichsmiete, Vergleichswert aus Entgelten der letzten vier Jahre für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde
• Kalkulatorische Miete, kalkulatorische Kosten eines Unternehmens bei Nutzung eigener, abgeschriebener Gebäude

Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.

§ 10190 BGB ist maßgebend für den Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Ähnlich wie bei den Grunddienstbarkeiten gibt es drei Arten:

• Nutzungsdienstbarkeiten, z.B. Wegerecht oder Leitungsrecht
• Unterlassungsdienstbarkeiten, z.B. Verbot einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks
• Duldungsdienstbarkeiten, z.B. Verzicht auf Ausgleichsschäden in Hangrutschgebieten

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit steht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu – im Gegensatz zu der Grunddienstbarkeit, diese steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu. Daher ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit an die Person gebunden und nicht übertragbar. Ausnahme, wenn vertraglich gestattet, kann die Ausübung einem anderen überlassen werden.

Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB:

• Maklervertrag
• Tätigwerden des Maklers
• Ursachenzusammenhang (Kausalität)
• Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages

Wer die Provision entrichtet wird in der Praxis unterschiedlich geregelt: Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.

Die Provision ist bei einem Immobilienkauf regional unterschiedlich, daher kann immer nur von einer in der Region üblichen Provision gesprochen werden. Die Höhe beträgt im Normalfall zwischen 3% bis 6% der Kaufpreissumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.


Bei der Vermietung von Wohnraum liegt die Provision bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, wobei bei der Vermietung die Besonderheit gilt, dass die Provision immer von der Partei gezahlt wird, die den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

Eine Reservierungsvereinbarung spielt nur beim qualifizierten Alleinauftrag eine Rolle, da der Makler nur dort garantieren kann, dass der Hauptvertrag nur durch seine Aktivitäten und nicht durch die eines anderen Maklers oder des Kunden zustande gekommen ist.

Die Reservierungsvereinbarung verpflichtet den Makler gegenüber einem Interessenten, das Objekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten.