Glossar

Das Immobilienlexikon von Gödtel Immobilien Auflassungsvormerkung, Instandhaltungsrücklagen und Gutachterausschuss – viele Fachbegriffe rund um die Immobilie. Eine Übersicht über die wichtigsten Begriffe soll das kleine Lexikon in kurzen und auf den Punkt gebrachten Erklärungen liefern. Bei weitem sind nicht alle Fachbegriffe erfasst. Gerne erweitern wir unser Glossar aufgrund von Ihren Anregungen und Vorschlägen. Bitte klicken Sie das Pluszeichen neben dem Buchstaben an, dann öffnen sich die Einträge. Sobald Sie den hinterlegten Begriff anklicken, können Sie die Erläuterung lesen.

Abschreibung

Die Abschreibung ist ein Betrag, um den der Wert von Vermögensgegenständen gemindert wird. Die Wertminderung entsteht im Laufe der Nutzungsdauer durch Nutzung und wird bei der bilanziellen Abschreibung als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung (in der Kostenrechnung als Kosten) angesetzt. Wird ein Grundstück verkauft, besteht häufig aus steuerlichen Gründen ein Interesse, den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen, da nur der Anteil für das Gebäude der Abschreibung unterliegt.

Abzahlungsdarlehen, auch als Ratenkredit bezeichnet

Das Abzahlungs- oder Ratendarlehen wird in gleichmäßigen Raten getilgt. Der Vorteil ist, dass mit jeder Tilgung die Belastung sinkt, da Zinsen immer nur auf die Restschuld gezahlt werden. Die Tilgung bleibt immer in gleicher Höhe. Nachteilig ist die hohe Belastung am Anfang des Darlehens.

Altbau

Im Wesentlichen wird unter Altbau die Bauweise bei Wohngebäuden bis zum Zweiten Weltkrieg mit typischen Bauelementen wie Kappengewölbedecken, Holzbalkendecken mit Stroh/Lehmfüllung oder Holzständerwände und Kastenfenster verstanden. Ab 1949 halten Betonwände und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenster Einzug und beenden die Altbau-Ära.

Annuität

Unter Annuität wird die regelmäßige Rückzahlung (auch Tilgung) eines Darlehens verstanden, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Im Darlehensverlauf verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung, weil Zinsen nur auf die Restschuld gezahlt werden.

Annuitätendarlehen

Bei gleichbleibender Annuität sinken die Zinsen, da sie nur auf die Restschuld gezahlt werden, dabei steigt die Tilgungsrate. Die Annuität ist immer gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert bleiben.

Auflassung und Auflassungsvormerkung

Zur Übereignung eines Grundstückes bedarf es neben dem schuldrechtlichen Vertrag der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt. Diese Einigungserklärung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen. Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen – z.B. weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt u.a. vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder vor Absichten des Verkäufers, doch an einen anderen Interessenten zu verkaufen, weil der ein noch höheres Angebot nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung abgegeben hat.

Außenprovision

Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision und liegt in der Region Pfalz 3 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer des beurkundeten Kaufpreises.

Außerordentliche Kündigung

Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigt werden. Für unbefristete Mietverhältnisse tritt diese neben die ordentliche Kündigung. Bei befristeten Mietverträgen stellt die außerordentliche Kündigung (von Sonderkündigungsrechten abgesehen) die einzige Möglichkeit dar, den Mietvertrag zu beenden.

Anders als bei der ordentlichen Kündigung ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch für den Mieter an einen Kündigungsgrund geknüpft. Das Gesetz spricht von einem „wichtigen Grund“, der vorliegen muss.

Für den Mieter sind im Gesetz beispielhaft zwei Gründe genannt:
  • ihm ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden,
  • der gemietete Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Der Vermieter kann unter folgenden Voraussetzungen fristlos kündigen:
  • wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt,
  • wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist,
  • wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die fristlose Kündigung ist nicht an eine Frist gebunden, der Vermieter muss aber in aller Regel vor Kündigungsausspruch abgemahnt worden sein. In der Abmahnung bzw. der Erklärung, mit der die Abhilfefrist gesetzt wird, muss die Pflichtverletzung des Vermieters bzw. der vertragswidrige Zustand so genau bezeichnet werden, dass der Vermieter unzweifelhaft erkennen kann, was er tun muss, um den vertragswidrigen Zustand zu beheben. Außerdem muss der Vermieter zur Beseitigung des Zustandes aufgefordert werden.

Bauerwartungsland

Nach § 5, Absatz 2 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) bildet der Entwicklungszustand „Bauerwartungsland“ als werdendes Bauland die erste Zwischenstufe von Nichtbauflächen zu den Bauflächen (baureifes Land). Dabei handelt es sich um Flächen, die insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets, eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit ausreichender Sicherheit erwarten lassen. Das könnten z.B. Flächen am bebauten Ortsrand einer Gemeinde sein, die im Flächennutzungsplan, einem auf die langfristige Planung einer Gemeinde ausgelegten Kartenwerk, als künftige Bauflächen dargestellt sind. Aus dem Begriff „Bauerwartung“ selbst lässt sich die Erwartung auf eine bauliche Nutzung, nicht aber die völlige Sicherheit, unmittelbar bauen zu können, ableiten.

Baugenehmigung

Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen. Mit der Baugenehmigung dürfen bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden.

Bauland (baureifes Land)

Unter baureifem Land versteht man unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile, die für die Bebauung vorgesehen sind und Baulücken, die sofort bebaut werden können. Die Erschließung ist gesichert, die Flächen sind parzelliert. Oftmals liegt ein qualifizierter Bebauungsplan verbindlich fest, welche Bebauung möglich ist. Nach § 5, Absatz 4 ImmoWertV haben Flächen, die nach öffentlich – rechtlichen Vorgaben baulich und den tatsächlichen Gegebenheiten (Beschaffenheit, Lage, Bedarf, Marktlage) nutzbar sind, die Qualität „baureifes Land“ erreicht. In jedem Fall muss die Erschließung gesichert, jedoch nicht endgültig hergestellt sein.

Baulast und Baulasterverzeichnis

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte, das Grundstück betreffende, Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Klassisches Beispiel ist der Grenzabstand von Wohngebäuden (sog. Bauwich).

Das Baulastenverzeichnis ist ein Verzeichnis der Baulasten, das i.d.R. bei der Bauordnungsbehörde (Kreis- oder Stadtverwaltung) geführt wird.

Baumängel und Bauschäden

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude in der Regel bereits von Anfang an anhaften, z.B. durch mangelhafte Planung des Architekten oder mangelhafte Ausführung der Baufirma. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen.

Beleihung und Beleihungswert

Beleihung ist die Gewährung eines Kredits auf Basis einer Sicherheit. Als Sicherheit dient der Bank das zu finanzierende Grundstück. Der nachhaltig erzielbare Wert einer Immobilie ist der Beleihungswert. Er sichert den Kreditgeber zu jedem Zeitpunkt ab. Der Verkehrswert (Marktwert) ist nicht geeignet, da nur der Beleihungswert den Kreditgeber bei Wertschwankungen und während der gesamten Dauer der Beleihung absichert. Der Beleihungswert liegt daher immer unter dem Verkehrs- oder Marktwert. Der Kreditgeber muss jedoch nicht in gleicher Höhe den Kredit gewähren – es wird meist nur ein prozentualer Anteil des Beleihungswertes beliehen. Die maximale Kredithöhe ist die Beleihungsgrenze.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ist die maximale Kredithöhe, die ein Kreditgeber anhand des Beleihungswertes bereit ist zu vergeben. Die Grenzen sind je nach Kreditgeber unterschiedlich.

Besitz

Derjenige, der die tatsächliche Herrschaft über eine Sache, z.B. über eine Immobilie, ausübt, ist Besitzer dieser Sache. Das heißt aber nicht, dass er Eigentümer dieser Sache sein muss. Der Mieter einer Wohnung ist ihr Besitzer.

Betriebskosten

Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und fallen für Eigentümer als Lasten eines Grundstücks an. Sofern die Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung z.T. auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Ausgeschlossen davon sind z.B. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, um den Preis eines Grundstückes zu ermitteln. Er wird in Euro pro m² angegeben und kann von jedermann bei dem zuständigen Gutachterausschuss angefragt und eingesehen werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen im Turnus von zwei Jahren.

Bruttogrundfläche

Grundlage für die Definition der Bruttogrundfläche (auch BGF) ist die DIN 277, Teil 1, Abschnitt 2.1: „Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von konstruktiv bedingten Hohlräumen, z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken“, soweit die Definition. Zu den nicht nutzbaren und den damit nicht der BGF zuzurechnenden Flächen gehören in der Regel auch Außentreppen, Kellerlichtschächte, Kriechkeller und nicht ausgebaute Dachbodenflächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1,5 m.

Courtage

Siehe Provision.

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch relevanten Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz kann sich auch nur auf Teile eines Gebäudes beziehen. Zuständig ist die Generaldirektion Kulturelles Erbe (www.gdke-rlp.de/Kulturdenkmäler RLP) mit Sitz in Koblenz. Die Publikationen zum Denkmalschutz können Sie regional bezogen per Download kostenlos eingesehen werden. Das Denkmalbuch, ein amtliches Verzeichnis, wird von der Kreis- oder Stadtverwaltung geführt.

Dienstbarkeiten

Auf Duldung oder Unterlassen ausgerichtete Rechte sind Dienstbarkeiten beispielsweise an einem Grundstück (Sache). Drei Arten kennt das BGB: Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)
  • Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)
  • Nießbrauch
  • Grunddienstbarkeit
Grundstücke können mit Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten belastet werden. Nießbrauch kann auch an beweglichen Sachen, Rechten, Vermögen und natürlich an Grundstücken eingeräumt werden.

Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung des Grundbuchs enthält alle Angaben zu Dienstbarkeiten – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

(Beschränkt) Dingliche Rechte

Welche Rechte welche Personen an Sachen haben ist im dritten Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt (dingliche Rechte). Das BGB unterscheidet zwischen dem Eigentum und den beschränkt dinglichen Rechten an einer Sache, z.B. einem Grundstück. Nutzungsrechte (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Erbbaurecht), die Verwertungsrechte (Reallast, Hypothek, Grundschuld, Pfandrecht) und Erwerbsrechte (Vorkaufsrecht, Vormerkung, Anwartschaftsrecht) sind im BGB als beschränkt dingliche rechte benannt. Ein dingliches Recht gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Eigentum, Besitz, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Discounted Cashflow Verfahren (DCF)

Das DCF Verfahren ist vom Grundsatz her eine Prognose in die Zukunft. Die Geldflüsse eines Grundstücks, vom jeweiligen Stichtag an betrachtet, werden untersucht. In sogenannten Zeitscheiben wird der Geldfluss untersucht und für jede Scheibe der Ertragswert berechnet. Auf den Stichtag diskontiert (abgezinst) werden die einzelnen Ertragswerte der jeweiligen Zielscheibe addiert. Aus der Sicht eines Investors hat das DCF Verfahren durchaus Stärken, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie mit anderen Anlageobjekten zu vergleichen. Basis sind Ertragserwartung und Zinsaufwendungen. Da es sich um eine – wie bereits erwähnt – Prognose handelt, ist die Schwäche des DCF Verfahrens bei der Verkehrswertermittlung zu suchen.

Eigenbedarf

Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) eines Mietvertrages durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes frei zu machen. Die Kündigung muss den Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben. Er muss zudem die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen nach §573c BGB beachten. Die Frist verändert sich mit der Länge des Mietverhältnisses und kann je Dauer bis zu neun Monate betragen. Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist anfallen. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Eigentum

Eigentum ist das umfassende recht an einer Sache. Man unterscheidet Alleineigentum und Miteigentum. Beim Miteigentum wird weiter unterschieden zwischen Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum. Miteigentum bedeutet, dass das Eigentum mehreren natürlichen Personen oder juristischen Personen zu jeweils einem ideellen Bruchteil (z.B. 250/10.000) zusteht. Jeder Miteigentümer kann über seinen ideellen Anteil frei und unabhängig von den anderen Miteigentümern verfügen. Beim Gesamthandseigentum dagegen können die Eigentümer nur gemeinschaftlich über ihr Eigentum verfügen. Zur Übereignung eines Grundstücks bedarf es der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.

Einfacher Maklerauftrag (gesetzlicher Maklerauftrag)

Diese Form des Maklervertrages gibt keine Einschränkungen vor, wie viele Makler eingesetzt werden können und verpflichtet den Makler nicht zum Tätigwerden. Jeder Makler kann in Form von Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit seine Dienste anbieten und hat im Erfolgsfall – wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) zustande kommt – Anspruch auf eine Provision. In §652 ff. BGB finden sich die gesetzlichen Regelungen, die aber aufgrund ihrer Lückenhaftigkeit in der Praxis häufig zu Problemen führen.

Eigentum

Eigentum ist das umfassende Recht an einer Sache. Man unterscheidet Allein- und Miteigentum. Das Eigentum an einer Immobilie wird mittels der Auflassung (notarielle Kaufurkunde) und der Eintragung in das amtliche Register, das Grundbuch, übertragen.

Erschließung

Erschließung, auch Aufschließung umfasst die Gesamtheit von baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen zur Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten eines oder mehrerer Grundstücke. Aufgrund des Erschließungsaufwandes ist meist ein Erschließungsbeitrag an die Kommunen zu entrichten.

Effektivzins

Verbraucher treffen bei der Aufnahme eines Kredits auf die Begriffe Effektiv- und Nominalzins. Wichtig in diesem Zusammenhang ist: nur der Effektivzins gibt wirklich Aufschluss über die Kosten eines Kredites, da er den Zinseszinseffekt, Abschlussgebühren und weitere Kosten berücksichtigt. Einmalige und laufende Gebühren können u.a. Bearbeitungsgebühren und/oder Kontoführungsgebühren sein, die für die gesamte Kreditlaufzeit berücksichtigt und auf einen effektiven Jahreszins umgerechnet werden müssen. Um also den tatsächlichen Zins zu berechnen, wäre es ein Fehler, nur den Nominalzins zu kalkulieren.

Beispiel: Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 25.000 Euro auf. Nach vier Jahren möchten Sie den Kredit in einem Betrag getilgt haben (endfälliger Kredit). Dem Kredit werden keine weiteren Gebühren berechnet. Der Nominalzins für den Kredit ist von der Bank mit 4 % p.a. vorgegeben. Falsch wäre es als Zinsschuld einfach 4 % von 25.000 Euro – also 1.000 Euro p.a. – zu kalkulieren. Das funktioniert nur, wenn die Zinsen nur einmal im Jahr berechnet werden würden, denn das Darlehen steigt über die Jahre exponentiell an. Die anfallenden Zinsen werden auf den Netto-Betrag aufgeschlagen und wieder verzinst (Zinseszinseffekt). Bei einem endfälligen Darlehen würden nach vier Jahren effektive Zinszahlungen von 4.246 Euro entstehen, der Effektivzins also durchschnittlich 4,246 % p.a. betragen – und damit höher sein als der Nominalzins.

Endfällige Darlehen (Festdarlehen)

Beim endfälligen Darlehen wird nicht während der Laufzeit getilgt, vielmehr wird der gesamte Kreditbetrag erst am Ende fällig. Während der Laufzeit werden Zinsen immer auf die Restschuld gezahlt, erfolgt jedoch keine Reduzierung, ist die Belastung für den Kreditnehmer bei einem Festdarlehen höher als beim Annuitätendarlehen.

Energieausweis

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Ihn gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Egal welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude, wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers dazu, sich um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern und bei der Beschaffung aller dafür benötigten Unterlagen zu unterstützen.

Erbbaurecht

Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten (Erbbaurechtsnehmer) die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Hierfür wird eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerke auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt.

Ertragswertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn mit der Nutzung der Immobilie ein möglicher Ertrag erzielt werden soll – bei Grundstücken durch die Vermietung oder aber auch eine gewerbliche Eigennutzung. Der Verkehrswert – ermittelt über das Ertragswertverfahren – ermöglicht eine objektive Betrachtung der zu erwartender Erlöse in Abhängigkeit des Kaufpreises. Wichtigste Faktoren sind der richtig abgeleitete Liegenschaftszins, der nachhaltige Wert für Roherträge und die Bewirtschaftungskosten.

Exposé

Das Exposé präsentiert eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und dient der Vermarktung über Online-Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Vergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch) – ergänzt durch Objektfotos und den Auszug aus der Liegenschaftsbeschreibung (sog. Lageplan). Das Exposé wird vom Immobilienmakler angefertigt und durch weitere Marketingmaßnahmen für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie ergänzt.

Finanzierung

Für den Kauf einer Immobilie benötigt ein Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem Eigenkapital getragen werden. Die Immobilie wird also über eine Bank oder einen unabhängigen Finanzmakler finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen der Finanzierung des Eigennutzers und der Finanzierung des Kapitalanlegers unterschieden werden. Kreditgeber sind u.a. Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderkredite für Kapitalanleger und Eigennutzer, wobei KfW-Kredite häufiger von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Nachdem der Kreditbedarf ermittelt ist, sollte immer ein Angebotsvergleich anhand von Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld unterschiedlicher Kreditgeber erfolgen. Ist der passende Kreditgeber gefunden, wird der Kreditantrag mit allen benötigten Objektunterlagen (Lageplan, Baubeschreibung, Bauzeichnung, Baugenehmigung, Grundbuchauszug etc.) und persönlichen Unterlagen eingereicht. Daraufhin prüft und bewilligt der Kreditgeber den Kredit.

Flurstück

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche, der in der amtlichen Flurkarte grafisch dargestellt ist und mit einer eindeutig zuzuweisenden Nummer bezeichnet ist.

Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Mehrere Flurstücke können ein Grundstück bilden. Umgekehrt können mehrere Grundstücke kein Flurstück bilden.

Gebäudegrundriss

Besonders für die Objektanalyse sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Etagen eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale Längs- bzw. Querschnitt.

Fehlt der Grundriss für ein Gebäude (insbesondere bei älteren Objekten häufiger der Fall) kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden.

Geldwäschegesetz (GwG)

Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien – nicht bei Mietverträgen – die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.

Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert und eine Ausweiskopie, mit dem Vermerk, dass die Kopie dem Original entspricht.

Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen. Halten Personen mehr als 25 % Anteil an dem Unternehmen, müssen auch die wirtschaftlich Berechtigten erfasst werden.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das sind u.a. Außenwände/Fassade, Dach, Fundament, tragende Wände oder Anlagen wie Treppen, Heizungskeller, Haustechnik und Leitungen.

Geschossflächenzahl (GFZ) und Geschossfläche

Die GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstücks maximal sein darf (§ 20 Baunutzungsverordnung – BauNVO). Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Die Errichtung eines viergeschossigen Gebäudes mit je 125 m² Geschossfläche pro Geschoss wäre möglich.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Es wird beim Grundbuchamt geführt. Die Einsicht ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, also auch der Kaufinteressent, der mit dem Eigentümer in konkreten Verhandlungen steht (nicht um den Namen des Grundstückseigentümers zu erfahren!). Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. dass die Teilnehmer am Rechtsverkehr (z.B. Kauf eines Grundstücks), die sich auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen können, geschützt werden.

Änderungen im Grundbuch werden durch Unterstreichungen gekennzeichnet. Dadurch ist gewährleistet, dass alle Vorgänge uneingeschränkt nachvollzogen werden können.

Grunddienstbarkeit

In § 1018 BGB wird erläutert, was unter einer Grunddienstbarkeit zu verstehen ist. Ein Grundstück kann zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks wie folgt belastet werden:
  1. Die Nutzung in einer einzelnen Beziehung, die sogenannte Nutzungsdienstbarkeit wie z.B. das Wegerecht.
  2. Gewisse Handlungen dürfen auf dem Grundstück nicht vorgenommen werden, wie z.B. eine Bebauungsbeschränkung (Unterlassungsdienstbarkeit).
  3. Die Ausübung eines rechts ist ausgeschlossen, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt – die sogenannte Duldungsdienstbarkeit wie z.B. die Duldung von Immissionen.
Beim einem Verkauf (Eigentumsübergang bleibt die Grunddienstbarkeit bestehen, da sie dem jeweiligen Grundstückseigentümer eines anderen Grundstücks zusteht und nicht nur dem jetzigen Eigentümer.

Die grundlegenden Voraussetzungen für die Begründung einer Grunddienstbarkeit wird in § 1019 BGB beschrieben.

Grunderwerbssteuer

Sie ist beträgt aktuell in Rheinland – Pfalz 5 % des beurkundeten Kaufpreises abzüglich bspw. des Wertes einer Einbauküche. Sie zählt zu den Nebenkosten. Erhoben werden die Gebühren von der Grunderwerbssteuerstelle der Finanzverwaltung, die Abschriften aller Grundstückskaufurkunden erhält.

Grundflächenzahl (GRZ)

Den Teil eines Grundstücks, der bebaut werden darf, gibt die GRZ in Prozent an. 40 Prozent der Fläche eines Baugrundstücks dürfen bebaut werden, wenn die GRZ 0,4 beträgt. Beispiel: Die Grundstücksfläche beträgt 400 m², bebaut werden dürfen 40 Prozent, also 160 m².

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Sicherheiten an einem Grundstück bei Immobilienkrediten (z.B. Hypothek und Grundschuld). Es ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht (dingliche Sicherheit). Es bestehen besondere Rechtsnormen, die zwingend die dingliche Einigung und Eintragung in das Grundbuch voraussetzen.

Grundschuld

Die Grundschuld ist ein abstraktes Grundpfandrecht und ist das Recht auf die Befriedigung einer Forderung aus dem belasteten Grundstück.

Grundstück

Umgangssprachlich versteht man unter dem Begriff Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Rechtlich gesehen ist das Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung ein Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster der Vermessung- und Katasterveraltung Rheinland – Pfalz genau bestimmten Bereich der Erdoberfläche, der im Grundbuch unter einer besonderen Nummer geführt wird (Grundbuchblatt). Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen

Grundstücksmerkmale (§ 6 ImmoWertV)

Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.

Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.

Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.

Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.

Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Gutachten

Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten. Beim Gutachten ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

Hauptvertrag

Ein Hauptvertrag kann ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag sein. Mit dem Abschluss des vom Immobilienmakler vermittelten Hauptvertrages entsteht der Provisionsanspruch (vorausgesetzt es besteht ein wirksamer Maklervertrag). Für den Provisionsanspruch muss der Hauptvertrag rechtswirksam und endgültig geschlossen werden – er ist jedoch unabhängig davon, ob der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Hausgeld

Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss, um Kosten des Gemeinschaftseigentums (u.a. Betriebskosten), Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung und Verwaltungskosten zu tragen (gemäß § 16 WEG). Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und muss unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, individuell vom Eigentümer bezahlt werden. Der Verteilungsschlüssel ist der Miteigentumsanteil. Häufig werden in der Teilungserklärung weitere Verteilungsschlüssel festgelegt.

Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld, bei dem es sich gemäß des Wohngeldgesetzes um eine Sozialleistung vom Staat handelt.

Hypothek

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das als Belastung auf einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht als Kreditsicherheit für ein Darlehen oder als Sicherung für eine sonstige Forderung dient.

Ideelle Grundstücksteilung (Miteigentum)

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Sind mehrere Personen Eigentümer derselben Sache, haben sie alle das Miteigentum z.B. an einer Liegenschaft. Das Eigentum steht zwei oder mehreren Personen zu – nicht wie beim Alleineigentum nur einer Person – und ist Eigentum zu ideellen Bruchteilen.

Bei der ideellen Grundstücksteilung kann jeder Miteigentümer an einem Grundstück (derselben Sache) über seinen ideellen Anteil frei verfügen. Das Eigentumsrecht ist ein rechnerischer ideeller Anteil. Bei der ideellen Teilung eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz kommt dem Lageplan eine besondere Bedeutung zu: Er gibt Auskunft über die Lage der Sondernutzungsrechte und das Gemeinschaftseigentum.

Immobilie

Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Gut zu verstehen, das der Bank als Kreditsicherung dient, da Immobilien als langfristige und besonders wertbeständige Geldanlage gelten. Immobilien werden je nach Nutzungsart unterschieden in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien.

Immobilienbewertung (siehe auch Gutachten)

Für eine Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Gründe. Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist meistens zweckorientiert und mit einem bestimmten Anlass verbunden. Je nach Motiv für die Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt der Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten.

Eine Immobilienbewertung wird aber auch zum Zweck der Bilanzierung, Besteuerung oder Renditeberechnung durchgeführt; im Versicherungswesen wird der Versicherungswert, im Kreditwesen der Beleihungswert ermittelt.

Immobilienwertverordnung (ImmoWertV)

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV). Auf Grund des § 199 Absatz 1 des Baugesetzbuchs, der zuletzt durch Artikel 4 Nummer 4 Buchstabe a des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) geändert worden ist, verordnet die Bundesregierung:

„Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.

Die Vorschriften sind auf grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken sowie auf solche Wertermittlungsobjekte, für die kein Markt besteht, entsprechend anzuwenden. In diesen Fällen kann der Wert auf der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden.“

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine variable Miete, die in §557b BGB geregelt ist und sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte richtet: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Vermieter und Mieter bleibt es frei, im Mietvertrag eine Indexmiete zu vereinbaren und somit eine jährliche Mieterhöhung zu einem festen Zeitpunkt festzulegen. Es kann dann keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB mehr erfolgen; auch Kosten im Falle einer Modernisierung können bei der Vereinbarung einer Indexmiete nicht auf den Mieter umgelegt werden – es sei denn, sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu müssen sie aus Umständen notwendig geworden sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Innenprovision

Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis und ist nicht gesetzlich geregelt. Die Provision für einen Immobilienmakler kann entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt werden. Die Provision wird im Maklervertrag vereinbart und beträgt in der Region Pfalz 6 % (zuzügl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer).

Instandhaltungsrücklage

Instandhaltungsrücklagen sind von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückgelegtes Geld für die Instandhaltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade, Aufzügen und Heizung. Es schützt Eigentümer vor Ausgaben für unvorhersehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat nach §21 WEG das Recht auf die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.
Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind von jedem Miteigentümer anteilig zu tragen – häufig nach Wohnungsgröße, also nach Quadratmetern berechnet. Die Frage nach einer angemessenen Summe ist schwer zu beantworten und richtet sich u.a. nach Zustand, Alter, Größe. Lage, Ausstattung und Substanz.

Isolierung

Die Dämmung des Dachs ist eine lohnenswerte Maßnahme. Rund 20 Prozent Heizkosten lassen sich durch eine einmalige Investition dauerhaft einsparen. Zudem gibt es Gesetze, die ohnehin dazu verpflichten, eine gewisse Mindestdämmung zu installieren.

Jahresreinertrag

Aus dem Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Jahresreinertrag.

Jahresrohertrag

Unter der Voraussetzung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und einer zulässigen Nutzung marktüblich erzielbare Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie.

Kappungsgrenze Mietpreiserhöhung

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze regelt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20% gegenüber der vor der Mieterhöhung bestehenden Nettokaltmiete erhöhen dürfen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. Beide Begrenzungen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, finden keine Anwendung bei einer vereinbarten Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB).

Kaution

Bei Abschluss eines Mietvertrages muss eine Kaution hinterlegt werden. Eine Kaution ist vom Mieter hinterlegtes Geld, das dem Vermieter als Sicherheit im Falle von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder ausbleibenden Mietzahlungen dient.

Kündigungsfrist

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gilt die im Mietvertrag vereinbarte Frist. Wenn keine Frist vereinbart wurde, gelten folgende Fristen für eine ordentliche Kündigung: Kündigt der Mieter das Mietverhältnis, ist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses nach §753c BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wenn die Kündigung am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgt.

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis beenden, richtet sich die Frist nach Dauer des Mietverhältnisses; bei einem Mietverhältnis bis zu fünf Jahren gelten drei Monate, ab fünf Jahren bis acht Jahren gelten sechs Monate, ab acht Jahren Mietdauer gelten neun Monate Kündigungsfrist. Grundsätzlich muss der Vermieter die Kündigung z.B. wegen Eigenbedarfs begründen.<br< Bei der Kündigung ist – neben den Fristen – darauf zu achten, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt. Es muss eindeutig ersichtlich sein, für welche Immobilie die Kündigung gilt. Außerdem müssen alle Mieter (Vertragsnehmer) unterschrieben haben und das Mietkonto ausgeglichen sein.

Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag allerdings auch außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigt werden (Außerordentliche Kündigung).

Landesbauordnung (LBauO)

Das Gesetz ist die Grundlage, welche Vorgaben und Vorschriften für die Bebauung eines Grundstücks oder der Umbau eines Gebäudes zu beachten sind. Die Landesbauordnung Rheinland – Pfalz ist vom 24. November 1998.

Liegenschaftskarte (Lageplan)

Der Auszug aus der Geobasisinformation – Liegenschaftskarte – wird vom Vermessungs- und Katasteramt, den öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und den Kommunalverwaltungen gegen Gebühr ausgegeben. Die Liegenschaftskarte, ebenso wie die Liegenschaftsbeschreibung, liegen vollständig in digitaler Form vor. Sie ist der darstellende Teil des Liegenschaftskatasters, die die Flurstücke und Gebäude maßstäblich nach Lage, Form und Abgrenzung darstellt. Die Grundlage der Sicherung des Eigentums an Grund und Boden sowie die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs werden in der Liegenschaftskarte vereint.

Auszüge aus der Liegenschaftskarte werden beispielsweise bei Anträgen für jedwede Baugenehmigung zwingend benötigt.

Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins ist der Zins, mit dem ein Grundstück marktüblich verzinst wird. Er bildet das Risiko künftiger Zahlungen (z.B. Mieten) ab. Für Investoren bedeuten hohe Liegenschaftszinsen ein hohes Risiko und ein niedriger Zins ein niedriges Risiko für die Investition. Der Liegenschaftszinssatz wird durch Gutachterausschüsse ermittelt und ist in deren Kaufpreissammlungen zu finden.

„Die Liegenschaftszinssätze sind die Zinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Sie sind auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten.“ (§14 Abs. 3 ImmoWertV)

Löschungsbewilligung

Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

Makler

Ein Immobilienmakler ist Verhandlungspartner zwischen Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter und erbringt Dienstleistungen für alle Phasen der Vermarktung einer Immobilie. Er vermittelt den Verkauf oder die Vermietung von Wohnraum für private und gewerbliche Eigentümer. Für Investoren beschafft er unbebaute Grundstücke oder verkauft Neubau-Eigentumswohnungen für Projektentwickler. Anhand seiner Erfahrung und Kenntnis des Immobilienmarktes, der Preisentwicklung und der Nachfrage-Situation ermittelt ein Immobilienmakler den richtigen Marktwert. Des Weiteren entwickelt er eine Strategie um die Immobilie bestmöglich zu verkaufen.

Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist die gesetzliche Grundlage der Maklertätigkeit. Sie gilt immer dann, wenn ein Immobilienmakler mit einem privaten Auftraggeber eine Geschäftsbeziehung eingeht. Nach §1 MaBV unterliegt ein Immobilienmakler der Makler- und Bauträgerverordnung, wenn er nach §34c GewO für seine Tätigkeit zugelassen ist.

Maklervertrag

Der Maklervertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung und verpflichtet den Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision an den Makler zu bezahlen. Es gibt verschiedene Formen des Maklervertrages. In der Praxis wird zwischen dem gesetzlichen Maklerauftrag und dem Alleinauftrag unterschieden.

Marktwert

Für den Marktwert gibt es – im Gegensatz zum Verkehrswert – keine einheitliche Definition, er ist stark bestimmt von Angebot und Nachfrage. Die Definition des europäischen Marktwertes vom Europäischen Rat stimmt weitestgehend mit der des deutschen Verkehrswertes überein und kann dem gleichgesetzt werden:

„Unter dem Marktwert ist der Preis zu verstehen, der zum Zeitpunkt der Bewertung auf Grund eines privatrechtlichen Vertrags über Bauten oder Grundstücke zwischen einem verkaufswilligen Verkäufer und einem ihm nicht durch persönliche Beziehungen gebundenen Käufer unter den Voraussetzungen zu erzielen ist, dass das Grundstück offen am Markt angeboten wurde, dass die Marktverhältnisse einer ordnungsgemäßen Veräußerung nicht im Wege stehen und dass eine der Bedeutung des Objekts angemessene Verhandlungszeit zur Verfügung steht.“ (Richtlinie 78/660 EWG, Art. 42a, b, c)

Miete

Miete, Mietzins, Mietpreis und Mietforderung stehen für das vom Mieter zu zahlende Entgelt:
  • Indexmiete, ein variables Entgelt für eine Mietsache, welches an bestimmte Parameter gekoppelt ist
  • Staffelmiete, Entgelt für eine Mietsache, bei dem Zeitpunkt und Umfang der Erhöhung bereits feststehen
  • Kaltmiete, der Teil des Entgelts für Räume und Grundstücke, der alleine für die Nutzung anfällt
  • Nettokaltmiete, auch Nettomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der das Nutzungsentgelt von den Betriebskosten separiert wird
  • Bruttokaltmiete, auch Bruttomiete, vertragliche Vereinbarung, bei der im vereinbarte Entgelt die Betriebskosten inkludiert sind
  • Bruttowarmmiete, bei Wohnraum das Entgelt, welches für Nutzung und Betriebskosten insgesamt anfällt
  • Vergleichsmiete, Vergleichswert aus Entgelten der letzten vier Jahre für Wohnraum innerhalb einer Gemeinde
  • Kalkulatorische Miete, kalkulatorische Kosten eines Unternehmens bei Nutzung eigener, abgeschriebener Gebäude

Mietkauf

Der Mietkauf ist eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung: Wer eine Immobilie kaufen möchte, mietet erst und kauft dann. Beim Mietkauf wird bei Vertragsunterzeichnung festgehalten, dass der Mieter den Mietgegenstand nach einer bestimmten Frist, beispielsweise nach zwei, fünf oder zehn Jahren käuflich erwirbt. Der Kaufpreis wird verbindlich im Mietkaufvertrag festgelegt – er besteht aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide Teile müssen vom Notar beurkundet werden. Beim Mietkauf muss der Mieter eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises leisten (dies entspricht dem Eigenkapital bei der klassischen Immobilienfinanzierung). Es ist keine Bank oder Bausparkasse als Kreditgeber beteiligt; Bezahlt wird die Immobilie in Raten, die i.d.R. höher als die übliche Miete sind. Besteht nach Ablauf der Frist anschließend noch eine Restschuld, kann diese beispielsweise über ein Darlehen abgegolten werden.

Mietpreisbremse

Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“, die Mietpreisbremse, soll Mieter gegen überhöhte Mieten bei der Neuvermietung schützen. So dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung nur 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen sind neu gebaute oder umfassend modernisierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse gilt nicht überall in Deutschland, sondern nur in Gebieten mit knappem Wohnungsangebot, die vom jeweiligen Bundesland bestimmt werden.

Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist laut §558c BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und gibt Auskunft über das Mietgefüge einer Gemeinde oder Stadt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach §558 BGB aus den Durchschnittsmieten, die in der Gemeinde oder Stadt für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart wurden, ermittelt. Die Erstellung eines Mietspiegels ist gesetzlich jedoch nicht vorgeschrieben (Soll-Bestimmung gemäß §558c BGB) und so gibt es nicht für jede Gemeinde eine ortsübliche Vergleichsmiete. Unterschieden werden zwei Arten von Mietspiegeln: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel liegt dann vor, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt wurde. Eine Neuerstellung des qualifizierten Mietspiegels ist nach vier Jahren zwingend. Der Mietspiegel dient dem Vermieter als Grundlage zur Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und dem Mieter dazu, die Angemessenheit der gezahlten Miete zu überprüfen.

Miteigentumsanteile

Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein rechnerischer Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zum Gemeinschaftseigentum zählen u.a. Fassade, Dach oder Treppenhaus; also alle Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehören. Der Miteigentumsanteil gibt dabei an, welcher Anteil jedem Wohnungseigentümer gehört. Der Miteigentumsanteil dient als Grundlage zur Ermittlung der Kosten des Gemeinschaftseigentums, also mit welchem Anteil sich ein Eigentümer an Kosten für Sanierung und Instandhaltungsmaßnahmen beteiligen muss. Die vom einzelnen Eigentümer zu tragenden Kosten können der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) entnommen werden. Der Miteigentumsanteil ist auch bei der Eigentümerversammlung relevant, da Beschlüsse nur getroffen werden dürfen, wenn 50% der Miteigentumsanteile durch anwesende Eigentümer vertreten sind.

Nebenkosten

Bei Immobiliengeschäften entstehen an unterschiedlichen Stellen Kaufnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten. Auch bei einer Grundschuldbelastung fallen beispielsweise Nebenkosten an. Diese erstrecken sich nicht nur auf den Nominalbetrag, sondern auch auf die Zinsen des Darlehens sowie mögliche Nebenkosten (z.B. Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens). Auch bei der Miete einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Diese werden auch Betriebskosten genannt.

Nießbrauchrecht

Der Nießbrauch ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt.

Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen).

Notar

Der Notar führt Beurkundungen von Rechtsgeschäften durch. Bei Immobiliengeschäften beurkundet der Notar gemäß Grundstücksrecht den Kaufvertrag (daher auch notarieller Kaufvertrag), Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Er beurkundet auch Gesellschaftsgründungsverträge oder Erbverträge – all diese Rechtsgeschäfte bedürfen vom Gesetzgeber der notariellen Beurkundung. Ansprüche daraus sind sofort vollstreckbar: Verkäufer eines Grundstückes können bei ausbleibender Kaufpreiszahlung den Anspruch mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen, ohne vorher den Käufer zu verklagen.

Der Notar beurkundet auch Testamente (Erbrecht), Eheverträge, Vorsorgevollmachen (Familienrecht) und führt Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen wie z.B. die Unterschrift bei Verträgen, die eine Änderung im Grundbuch zur Folge haben) durch. Beglaubigungen werden als Bestätigung der Echtheit eines Dokuments oder einer Unterschrift durchgeführt, Das schließt nur die Beglaubigung der Unterschrift, nicht die Beglaubigung der Richtigkeit des Inhaltes ein. Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung über den Inhalt eines Vertrags und seine Folgen aufzuklären und beide Parteien zu belehren, nicht jedoch bei einer Beglaubigung. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos, das zur Hinterlegung des Kaufpreises von Immobilientransaktionen kostenpflichtig eingerichtet wird. In der Praxis findet dieses Konto nur noch wenig Verwendung. In Einzelfällen wird der Kaufpreis einer Immobilie über einen Treuhänder (Notar) – bezahlt. Der Käufer ist vorleistungspflichtig, überweist dem Treuhänder den Kaufpreis. Im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, unter welcher Voraussetzung die Auszahlung an den Eigentümer stattfindet z.B. nach Übergabe der gekauften Immobilie.

Objektanalyse

Immobilienmakler führen zur Bewertung einer Immobilie eine Objektanalyse durch. Sie dient in erster Linie der Marktwertermittlung des Objekts, hilft aber auch bei der Zielgruppenfindung und dient als Grundlage für die Vermarktung.

Pacht

Bei der Pacht wird eine Sache – z.B. ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb – auf bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen. Die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) mit dem Ertrag bleibt beim Pächter. Bei der Miete wird im Unterschied zur Pacht nur der Gebrauch überlassen – nicht die Möglichkeit zur Fruchtziehung. Als Pacht wird auch das vereinbarte Entgelt, der Pachtzins, bezeichnet.

(Beschränkte) persönliche Dienstbarkeit

§ 10190 BGB ist maßgebend für den Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Ähnlich wie bei den Grunddienstbarkeiten gibt es drei Arten:

  • Nutzungsdienstbarkeiten, z.B. Wegerecht oder Leitungsrecht
  • Unterlassungsdienstbarkeiten, z.B. Verbot einer gewerblichen Nutzung des Grundstücks
  • Duldungsdienstbarkeiten, z.B. Verzicht auf Ausgleichsschäden in Hangrutschgebieten
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit steht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu – im Gegensatz zu der Grunddienstbarkeit, diese steht dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zu. Daher ist die beschränkt persönliche Dienstbarkeit an die Person gebunden und nicht übertragbar. Ausnahme, wenn vertraglich gestattet, kann die Ausübung einem anderen überlassen werden.

Provision

Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB:

  • Maklervertrag
  • Tätigwerden des Maklers
  • Ursachenzusammenhang (Kausalität)
  • Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages
Wer die Provision entrichtet wird in der Praxis unterschiedlich geregelt: Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.

Die Provision ist bei einem Immobilienkauf regional unterschiedlich, daher kann immer nur von einer in der Region üblichen Provision gesprochen werden. Die Höhe beträgt im Normalfall zwischen 3% bis 6% der Kaufpreissumme zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Bei der Vermietung von Wohnraum liegt die Provision bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, wobei bei der Vermietung die Besonderheit gilt, dass die Provision immer von der Partei gezahlt wird, die den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

Qualifizierter Alleinauftrag

Der Auftraggeber verpflichtet sich beim qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag auch für den Fall Provision zu zahlen, wenn der Vertragsabschluss ohne Mitwirken des Maklers zustande kommt. Eigentümern wird für einen bestimmten Zeitraum untersagt, ihre Immobilie eigenhändig oder über einen anderen Immobilienmakler zu verkaufen. Eigentümer müssen Interessenten an den Makler verweisen, der wiederum seine Tätigkeit nicht vor Ende der Vertragslaufzeit aufgeben darf.

Qualitätsstichtag

Siehe Wertermittlungsstichtag.

Reale Grundstücksteilung

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Grundstücksteilung (Realteilung) wird ein im Miteigentum mehrerer Personen stehendes Grundstück der Fläche nach real, also der Örtlichkeit, geteilt. Mit der Teilung entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt. Der einzelne Miteigentümer gibt sein Miteigentumsrecht am gesamten Grundstück auf und erhält das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Die Vermessung der neuen Grundstücksgrenzen erfolgt durch die Vermessungs- und Katasterämter oder die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure.

Rechte und Belastungen

Die Rechte an Grundstücken (Sachen) werden dingliche Rechte genannt (geregelt im BGB, Sachenrecht). Das BGB unterscheidet bei Rechten an Sachen (Grundstücken) zwischen dem Eigentum als umfassendsten Recht und den beschränkt dinglichen Rechten wie z.B. Nutzungsrechte (Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Erbbaurecht), Verwertungsrechte (Reallast, Hypothek, Grundschuld, Pfandrecht) und den Erwerbsrechten (Vorkaufsrecht, Auflassungsvormerkung).

Rendite

Die Rendite ist eine Kennzahl, die zeigt, wie gut sich ein angelegter Geldbetrag über die Zeit entwickelt hat. Sie ist die Ertragskraft einer Kapitalanlage; gemessen als tägliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Die Rendite bezeichnet eine prozentuale Verhältnismäßigkeit vom ausgezahlten Kapital (Gewinn) zum eingesetzten Kapital in einem bestimmten Zeitraum. Genauer stellt die Nettorendite den realen Kapitalzuwachs unter Berücksichtigung von Steuern und Inflation dar.

Reservierungsvereinbarung

Eine Reservierungsvereinbarung spielt nur beim qualifizierten Alleinauftrag eine Rolle, da der Makler nur dort garantieren kann, dass der Hauptvertrag nur durch seine Aktivitäten und nicht durch die eines anderen Maklers oder des Kunden zustande gekommen ist.

Die Reservierungsvereinbarung verpflichtet den Makler gegenüber einem Interessenten, das Objekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten.

Restnutzungsdauer

Bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden (und sonstigen Anlagen) wird die Anzahl der Jahre als Restnutzungsdauer (RND) angesetzt, in denen eine wirtschaftliche Nutzung voraussichtlich möglich ist. Die RND ist entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Gebäudes, erst in zweiter Linie vom Alter des Gebäudes oder von Gebäudeteilen abhängig.

Sachwertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung. Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen wird separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.

Sondereigentum

Sondereigentum ist laut dem Wohnungseigentumsgesetz das Recht an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum übergestellt ist der Begriff des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Balkon einer Eigentumswohnung ist nur anteilig Sondereigentum: Das Innere des Balkons gehört dem Eigentümer, das Äußere der Eigentümergemeinschaft. Gegenstände, die nicht im Sondereigentum begründet werden können, werden im Sondernutzungsrecht geregelt.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Gewerberäumen, Kellern oder Garagen.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Stellplatz, Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt gleichzeitig alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht möglich.

Spekulationssteuer

Das private Veräußerungsgeschäft muss in der Steuererklärung angegeben werden. Die Spekulationsteuer wird erhoben, wenn ein privates Grundstück innerhalb einer entsprechenden Frist nachdem es gekauft wurde, wieder veräußert wird – unabhängig vom Grund (auch bei drohender Zwangsversteigerung). So wird diese Steuer fällig, wenn eine Immobilie vor der Frist von 10 Jahren verkauft wird. Diese verkürzt sich jedoch, wenn sie vom Verkäufer im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren davor selber genutzt wurde. Die Spekulationsfrist bezieht sich auf das Datum im Kaufvertrag. Hat der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft – also unentgeltlich – erworben, gilt die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt des Kaufs des Rechtsvorgängers. Es wird lediglich der Gewinn, welcher durch den An- und Verkauf entsteht, nach dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert.

Staffelmiete

Die Staffelmiete ist gemäß §557a BGB eine Nettokaltmiete, die für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart wird, d.h. die Mieterhöhung und der Zeitpunkt der Erhöhung sind im Vorhinein festgelegt. Während der Geltung der Staffelmiete ist eine Erhöhung der Miete nach gesetzlichen Vorschriften ausgeschlossen.

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist. Erst dann wird der Grundstückserwerber als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Vergleichswertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Steht eine ausreichend große Anzahl von Vergleichswerten für eine gesicherte Aussage zur Verfügung, ist unbestritten, dass das Vergleichswertverfahren die einfachste, zuverlässigste, überzeugendste und zugleich grundstückskonformste Wertermittlungsverfahren ist.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er unterliegt verschiedenen Einflussgrößen, u.a. den Kenntnissen und Erfahrungen des Sachverständigen und verschiedenen Vorschriften.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 des BauGB)

Wesentliche Kernpunkte der Definition:

  • Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht
  • Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Die Immobilie wird auf einem freien Markt gehandelt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht dazu.
  • Wertbestimmende Merkmale: rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage.

Vorfälligkeitsentschädigung

Für den Fall, dass ein Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung seinen Kredit frühzeitig tilgen möchte, wird ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung des Kredits fällig.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht gehört zu den auf einem Grundstück lastenden Rechten und ist im Grundbuch eingetragen. Beabsichtigt ein Eigentümer das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen muss er – wenn das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist – es dem Berechtigten vorher anbieten. Kommt ein Vertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten zustande, muss er den Verkaufspreis zahlen, den der Verkäufer mit einem Dritten (Erst-Käufer) ausgehandelt hatte.

Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag

Grundlage einer jeden Verkehrswertermittlung ist zunächst die Ermittlung der Zustandsmerkmale und ihnen Werte zuzuordnen. Die Lage ist beispielsweise ein wichtiges Zustandsmerkmal, dass es sorgfältig zu recherieren gilt und dementsprechend Werte zuzuordnen sind. Wertverhältnisse und die Zustandsmerkmale beziehen sich i.d.R. auf einen Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag). Im Normalfall fallen Qualitätsstichtag (Zeitpunkt, auf den sich die Qualitätsmerkmale beziehen) und Wertermittlungsstichtag (Zeitpunkt auf den sich die Werte, z.B. die Bodenwerte, beziehen) zusammen auf einen Tag.

Widerrufrecht

Seit dem 13.06.2014 gilt für Fernabsatzverträge – per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossene Verträge – das neue Widerrufrecht. Für Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform erteilen. Der Maklervertrag kann danach bis zu 14 Tage nach Abschluss widerrufen werden. Erfolgt die Belehrung über die Möglichkeit des Widerrufs nicht, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. In dieser Zeit kann der Vertrag vor vollständiger Erfüllung widerrufen werden. Immobilienmakler können mit Interessenten erst einen Besichtigungstermin vereinbaren, wenn sie eine positive, schriftliche Antwort der Widerrufsbelehrung erhalten.

Wirtschaftsplan

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt gemäß §28 WEG für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, in dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums, die anteiligen Verpflichtungen zu Lasten- und Kostentragung sowie die Aufwendungen je Wohnungseigentümer für die vorgesehenen Instandhaltungsrücklagen aufgestellt werden. Dem Wirtschaftsplan sind die monatlichen Vorschüsse, das Hausgeld, und ihr Verteilungsschlüssel, wie viel ein Eigentümer an den Betriebskosten zahlen muss, zu entnehmen. Der Wirtschaftsplan gehört zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf und listet alle planbaren Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Aber nicht immer geht die Gesamtfläche einer Wohnung in die Wohnflächenberechnung mit ein. Nicht einzubeziehende Räume sind Abstellräume außerhalb der Wohnung wie Keller oder Dachboden, Heizungsräume, Waschräume und Garagen. Sonderregelungen gibt es z.B. bei Schwimmbädern und Wintergärten. Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern gehen max. mit 50% in die Berechnung mit ein. Bei der Berechnung zählt zudem nur die Raumhöhe mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern in vollem Umfang.

Die Wohnflächenberechnung spielt nicht nur bei der Miethöhe oder der Immobilienfinanzierung eine Rolle, sondern geht auch häufig als Verteilschlüssel in den Miteigentumsanteil ein, wobei bei einer Falschberechnung finanzielle Nachteile entstehen können. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht zur Mietminderung.

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.

Wohngeld

Die Begriffe Hausgeld und Wohngeld werden häufig synonym verwendet, wobei der Begriff Wohngeld gemäß des Wohngeldgesetzes eine Sozialleistung vom Staat – den Mietzuschuss für einkommensschwache Bürger – bezeichnet; das Hausgeld ist Geld für die Bewirtschaftung von Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung. Jede Eigentumswohnung verfügt über ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Das Wohnungseigentum begründet sich mit Eintragung im Grundbuch, wodurch ein Käufer rechtlicher Eigentümer einer Wohnung wird. Mit dem Wohnungseigentum gehört der Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten an.

Wohnungsgrundbuch

Das Wohnungsgrundbuch ist eine besondere Form des Grundbuchs und verzeichnet Wohnungseigentum. Dem Wohnungsgrundbuch sind das Miteigentum am Grundstück, das Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums aller Sondereigentumsrechte der anderen Wohnungseigentümer zu entnehmen.

Zimmer

Zimmer werden im Grundriss oder im Exposé erst ab einer Fläche von mindestens zehn Quadratmeter als Zimmer gezählt. Auch gelten als Zimmer nur Räume, die innerhalb der Wohnung liegen, ein Fenster haben und mindestens zwei Meter lichte Höhe aufweisen. Küchen, Bäder, Flure oder Wirtschaftsräume werden bei Immobilieninseraten nicht als Zimmer gezählt.

Zinsvereinbarung

Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz unterschieden werden. Festzinsvereinbarung bedeutet: über eine definierte Laufzeit bleibt der Zinssatz gleich. Das hat den Vorteil, dass der Kreditnehmer die Zinsen innerhalb des Zinsfestschreibungszeitraums exakt kalkulieren kann. Nachteil ist, dass keine Sondertilgungen vorgesehen sind, bzw. nur mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank geleistet werden können. Die Vereinbarung über einen variablen Zins bedeutet: der Zins orientiert sich über eine Laufzeit von ein, drei oder sechs Monaten an den Veränderungen eines Referenzzinssatzes (in der Regel um den EURIBOR-Zinssatz). Vorteil ist die mögliche Sondertilgung oder Vollablöse, jedoch kann der Kreditnehmer nicht mit einem festen Zinssatz kalkulieren – Zinserhöhungen führen zu einer steigenden Belastung.

Zwischenfinanzierung

Eine bereits vorhandene und abbezahlte Immobilie kann kurzzeitig durch eine Bank beliehen werden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu haben. Wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, hilft somit eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung. Von dem Verkaufserlös der ehemaligen Immobilie wird die Finanzierungssumme getilgt. Zwischenfinanziert wird maximal zwei Jahre. Eine Zwischenfinanzierung ist zudem davon abhängig, ob eine endgültige Finanzierung gesichert ist.